相続した実家の名義変更をしないとどうなる？期限・売却前の手順を解説

相続した実家の名義が亡くなった親のままでも、法務局が自動で変更してくれるわけではありません。相続人が行う名義変更を「相続登記」といい、2024年4月1日から申請が義務になりました。

特に、2024年4月1日より前に相続し、名義変更をしていない実家は、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。売却を考えている場合も、買主へ名義を移す前に相続登記を済ませる必要があります。

この記事では、相続した実家の名義変更をしない場合の影響、期限、売却までに必要な手順を、法務省・法務局の2026年更新資料に基づいて整理します。

実家の「名義変更」とは相続登記のこと

土地や建物の所有者は、法務局の登記簿に記録されています。所有者が亡くなっても、死亡届を出しただけでは不動産の名義は変わりません。

亡くなった人から相続人へ所有者の記録を変更する手続きが、相続登記です。実家を売る、担保に入れる、将来の相続に備えるといった場面では、登記簿上の所有者を整理しておく必要があります。

相続した実家の名義変更をしないとどうなる？

1．10万円以下の過料の対象となる場合がある

正当な理由がないのに期限内の申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる場合があります。相続が発生しただけで自動的に過料が科されるわけではありませんが、「まだ使わない家だから」という理由だけで放置するのは避けた方がよいでしょう。

2．実家の売却手続きが途中で止まりやすい

相続した実家を売却する場合、買主へ所有権を移す前に相続登記が必要です。査定や売却相談を先に始めることはできますが、名義が亡くなった親のままだと、引き渡しまで進められません。

買主が見つかってから戸籍収集や遺産分割協議を始めると、予定した引き渡し日に間に合わない可能性があります。売却を考え始めた段階で名義を確認するのが安全です。

3．時間がたつほど相続人が増えることがある

相続登記をしない間に相続人の一人が亡くなると、その人の相続人が新たに関係します。何世代も登記をしない状態が続くと、確認する相続人と集める書類が増え、話し合いが難しくなることがあります。

4．誰が管理するか曖昧になりやすい

固定資産税、草木の手入れ、雨漏り、近隣対応など、空き家にも管理は必要です。登記名義が整理されていないと、誰が費用を負担し、誰が売却や修繕を進めるかで家族の認識がずれやすくなります。

相続登記の期限はいつまで？

状況	基本となる期限
2024年4月1日以降に相続した	相続の開始と、その不動産を取得したことを知った日から3年以内
2024年4月1日より前に相続し、すでに取得を知っていた	2027年3月31日まで
2024年4月1日以降に、以前の相続による不動産取得を初めて知った	知った日から3年以内
遺産分割が後から成立した	遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請

期限の起点は、単に親が亡くなった日だけではありません。「自分が相続人であること」と「その不動産を取得したこと」を知った時点が関係します。個別事情で期限の判断が難しい場合は、管轄の法務局または司法書士へ確認してください。

最初に確認する3つのこと

1. 現在の登記名義：登記事項証明書で、土地と建物の所有者を確認します
2. 対象となる不動産：実家の建物だけでなく、敷地、私道持分、離れ、農地などがないか確認します
3. 相続人と遺言書：誰が相続人になるか、遺言書や遺産分割協議書があるか確認します

固定資産税の納税通知書だけでは、すべての不動産を把握できない場合があります。所在地や地番が分からない、複数の市区町村に土地がある、何世代も名義変更していないといった場合は、早めに法務局や司法書士へ相談した方が進めやすくなります。

相続した実家の名義変更をする手順

1. 土地と建物の登記情報を確認する
2. 戸籍を集めて相続人を確定する
3. 遺言書の有無を確認する
4. 必要なら遺産分割協議を行う
5. 申請書と添付書類を準備する
6. 不動産を管轄する法務局へ申請する
7. 登記完了後の内容を確認する

法務局は、遺産分割協議による相続、法定相続分による相続など、ケース別の手続きハンドブックと申請書様式を公開しています。自分で申請することもできますが、相続人が多い、遺産分割がまとまらない、過去の相続登記も残っている場合は、司法書士への依頼を検討してください。

必要書類は相続の方法によって変わる

遺産分割協議によって実家を相続する場合の代表的な書類は次のとおりです。遺言書の有無や法定相続で申請するかによって変わるため、この表だけで確定しないでください。

代表的な書類	確認する内容
亡くなった人の戸籍・除籍謄本等	出生から死亡までの身分関係
相続人の戸籍謄本等	相続人であること
住民票の除票または戸籍の附票	亡くなった人と登記名義人が同一であること
遺産分割協議書・印鑑証明書	誰が実家を取得するかについての合意
実家を取得する人の住民票	新しい所有者の住所
固定資産課税明細書等	登録免許税を計算するための不動産価格

書類には原本が必要となるものがあります。取得前に、法務局の最新ハンドブックとチェックシートで確認してください。

遺産分割が間に合わないときは相続人申告登記もある

相続人同士の話し合いがまとまらないなど、期限内に通常の相続登記を行うことが難しい場合は、相続人申告登記という制度があります。

自分が登記名義人の相続人であることなどを法務局へ申し出ることで、申出をした人について申請義務を履行したものとみなされます。特定の相続人が単独で申し出ることもできます。

相続人申告登記は「期限を守るための簡易な方法」であって、「売却できる名義に変更する手続き」ではない、と分けて理解することが大切です。

実家を売る予定なら、登記と査定を並行して進める

売却を考えている場合、すべての登記手続きが終わるまで査定を待つ必要はありません。登記名義と相続人を確認しながら、不動産会社へ相場や売り方を相談することはできます。

ただし、売却価格だけを先に決めても、相続人の合意や登記が整わなければ引き渡しへ進めません。次の順番で並行すると整理しやすくなります。

1. 登記事項証明書と納税通知書で対象物件を確認する
2. 相続人と遺言書を確認する
3. 法務局または司法書士へ必要書類を確認する
4. 不動産会社へ査定を依頼し、売却方法を比較する
5. 家族で売却条件と費用負担を話し合う
6. 相続登記を完了し、売却契約・引き渡しへ進む

売る、貸す、解体する、保有するのどれを選ぶか決まっていない場合は、先に誰も住まない実家の4つの選択肢を確認してください。

誰に相談すればよい？

困っていること	主な相談先
相続登記の申請、戸籍・書類の整理	法務局、司法書士
遺産分割でもめている、遺言の有効性に争いがある	弁護士
相続税、売却時の譲渡所得、特例	税務署、税理士
売却価格、買取と仲介、物件の売り方	宅地建物取引業者

どこから相談すべきか分からない場合は、現在の名義、相続人の人数、遺言書の有無、実家の所在地、今後の希望をメモしておくと、相談先を整理しやすくなります。

よくある質問

親が亡くなったら、自動的に名義変更されますか？

自動では変更されません。死亡届や相続税の申告とは別に、法務局への相続登記の申請が必要です。

名義変更していない実家でも査定できますか？

査定や売却相談は可能です。ただし、買主への所有権移転までに相続登記を済ませる必要があります。登記に時間がかかる場合があるため、査定と並行して準備してください。

相続人の一人だけで相続登記できますか？

遺言、遺産分割協議、法定相続など、登記の原因と内容によって申請方法が変わります。相続人申告登記は単独で申し出られますが、通常の相続登記や売却に必要な手続きと同じではありません。

自分で申請できますか？

できます。法務局は申請書様式と手続きハンドブックを公開し、予約制の登記手続案内も行っています。相続関係が複雑な場合や売却期限がある場合は、司法書士への依頼も比較してください。

今日やること

まずは、固定資産税の納税通知書や権利証を探し、土地と建物の現在の名義が誰かを確認してください。分からなければ、実家の所在地を管轄する法務局で登記事項証明書の取得方法を確認します。

名義が亡くなった親のまま、相続人が分からない、売却も考えているという場合は、事情を整理して早めに相談してください。

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※本記事は2026年7月17日時点の公的情報に基づく一般的な情報提供です。個別の相続関係、期限、登記申請、税務・法律上の判断を行うものではありません。具体的な手続きは、管轄の法務局、司法書士、弁護士、税理士等へご確認ください。

出典・最終確認日（2026年7月17日）
・法務省「相続登記の申請義務化について」
・法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
・法務省「相続人申告登記について」
・法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ」
・法務局「不動産登記の申請書様式について」

実家どうする編集部